北京注冊(cè)的公司可以在深圳買(mǎi)房嗎

在深圳以公司名義買(mǎi)房的陷阱你知道嗎？

企業(yè)買(mǎi)房

解讀：只要是在中國(guó)大陸注冊(cè)的，以及在中國(guó)注冊(cè)或備案的境外公司分支機(jī)構(gòu)，按照現(xiàn)行政策，可以不受限制地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，包括住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、工廠、酒店等。 .一些不具備購(gòu)房資格的購(gòu)房者或投資者，會(huì)利用公司的名義來(lái)達(dá)到買(mǎi)房的目的。

原因：日前，北京出臺(tái)了最嚴(yán)格的商住公寓限購(gòu)政策：新建商住公寓只能賣(mài)給企業(yè)，二手交易只能賣(mài)給有房票的企業(yè)或個(gè)人。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)貸款。隨后，廣州也跟進(jìn)限制商品房，規(guī)定不得向個(gè)人出售，暫停商品房項(xiàng)目審批；商業(yè)服務(wù)的最小分割單位為300平方米。

因此，近期深圳有傳言稱其可能會(huì)跟進(jìn)。不管深圳會(huì)不會(huì)跟進(jìn)限購(gòu)，今天樓校長(zhǎng)先給大家科普一下企業(yè)買(mǎi)房~

第一部分深圳情況

在普及之前，樓校長(zhǎng)先給大家介紹了深圳的情況。

雖然深圳目前還沒(méi)有限制商業(yè)和住宅的交易，但有一種房地產(chǎn)只能以公司名義購(gòu)買(mǎi)，那就是工裝公寓。

這類公寓的購(gòu)房者一般都是投資者，不適合自住。一個(gè)常見(jiàn)的套路是花2000-3000元到代理公司采購(gòu)。公寓后期轉(zhuǎn)手主要有兩種方式。一是改變公司股權(quán)，交易成本更低；另一種是公司將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給公司，5年后轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)20左右，視當(dāng)時(shí)政策而定。

以下是樓校長(zhǎng)在深圳組織的部分待售和翻新公寓：

（僅供參考，如有錯(cuò)誤或遺漏請(qǐng)補(bǔ)充）

其中，亮麗的奧園歐惠最近爆出了非?；鸨?8萬(wàn)/套精裝房，總價(jià)聽(tīng)起來(lái)很誘人。這種類型的公寓能吸引買(mǎi)家的最重要的一點(diǎn)就是便宜。一般來(lái)說(shuō)，裝修后的公寓會(huì)比普通房子便宜20-50。

以公司名義購(gòu)買(mǎi)是否可行，有哪些風(fēng)險(xiǎn)？下面就來(lái)看看樓校長(zhǎng)的詳細(xì)科普吧。

第二部分 四種情況

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)受購(gòu)買(mǎi)政策限制，并且不包括企業(yè)采購(gòu)。因此，一些有購(gòu)房意愿但沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者開(kāi)始使用“公司名稱”單獨(dú)購(gòu)房。主要有以下四種情況：

1、公司因經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)置固定資產(chǎn)

2、有些人以公司名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，規(guī)避法律和政策規(guī)定

3、房地產(chǎn)投資者以公司名義購(gòu)買(mǎi)。用于房地產(chǎn)投資

4、部分房型只能以公司名義購(gòu)買(mǎi)，如改造公寓

第三部分 六大特點(diǎn)

①只有在國(guó)內(nèi)注冊(cè)的公司才能購(gòu)買(mǎi)住宅

企業(yè)（公司））分為在中國(guó)注冊(cè)的公司和在國(guó)外注冊(cè)的公司。在中國(guó)注冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)的房屋類型和數(shù)量沒(méi)有限制。在國(guó)外注冊(cè)的公司不能買(mǎi)房。如果他們有辦公室，他們可以以辦公室的名義購(gòu)買(mǎi)房子。一套非住宅。

②無(wú)商業(yè)貸款

公司不能買(mǎi)商業(yè)貸款，只能全額買(mǎi)房。出具出生證明后，憑該證明辦理抵押，辦理商業(yè)貸款。期限和利率與商業(yè)貸款不同，一般不享受優(yōu)惠待遇。但目前深圳大部分新房（住宅或商務(wù)公寓）都可以以公司名義購(gòu)買(mǎi)，首付50%，利率一般上調(diào)10，年限10年.

③稅費(fèi)高

公司買(mǎi)房交的大筆稅款就是3的契稅，其余的手續(xù)費(fèi)都不高，但是和個(gè)人買(mǎi)房有一個(gè)區(qū)別：房產(chǎn)稅，按購(gòu)房?jī)r(jià)格計(jì)算* http://facelessdolcevita.com/*http://facelessdolcevita.com/* 年（需要每年付款，如果沒(méi)有，銷售時(shí)需要一次性付款）

④可通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易

公司產(chǎn)權(quán)的房屋可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓，無(wú)需經(jīng)過(guò)交易中心，但這只是改變了股權(quán)和實(shí)際控制人。最適合這種交易的是公司名下沒(méi)有其他房產(chǎn)。和資產(chǎn)，否則不現(xiàn)實(shí)。

⑤個(gè)人姓名變更只能通過(guò)正常銷售進(jìn)行

如果要將公司產(chǎn)權(quán)的房屋變更為個(gè)人名義，必須辦理買(mǎi)賣(mài)，并在交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

⑥資產(chǎn)處置須經(jīng)股東批準(zhǔn)同意

以公司名義購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)被視為公司的資產(chǎn)，由公司全體股東共享。資產(chǎn)處置需要全體股東同意授權(quán)或董事會(huì)決議。

第四部分文件和程序

以公司名義買(mǎi)房，所需文件和手續(xù)比個(gè)人要復(fù)雜一些。

相關(guān)資料：公司組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件及公司印章復(fù)印件、法定代表人身份證復(fù)印件、企業(yè)授權(quán)委托書(shū)、受托人身份證。

程序事項(xiàng)：如果采購(gòu)人是公司的法定代表人，那么在簽訂采購(gòu)合同時(shí)，其行為可以代表公司。但是，如果購(gòu)房者不是企業(yè)法人，以授權(quán)代表的身份簽訂購(gòu)房合同，一定要準(zhǔn)備好全套的公司授權(quán)手續(xù)，其中要特別注意授權(quán)書(shū)的授權(quán)權(quán)限和委托期限。授權(quán)文件，確認(rèn)其有權(quán)簽訂合同，且合同內(nèi)容需加蓋公司公章。

其余過(guò)程與個(gè)人購(gòu)買(mǎi)相同。

第五部分 所需稅金

與個(gè)人購(gòu)買(mǎi)相比，公司名義購(gòu)置稅最大的不同是需要每年繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格*http://facelessdolcevita.com/*http://facelessdolcevita.com/*years（需要每年付款，如果沒(méi)有，出售時(shí)需要一次性付款） .具體稅費(fèi)如下：

①契稅

不管你是最老的房子，非常便宜的房子，還是豪宅，契稅都是按3的稅率征收的。印花稅是注冊(cè)價(jià)的1/1000 http://facelessdolcevita.com/。 com/，交易手續(xù)費(fèi)3元。除了契稅按3征收外，與個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)沒(méi)有太大區(qū)別。

②持有稅

公司持有不動(dòng)產(chǎn)有兩種情況。首先是如果出租是有利可圖的，會(huì)根據(jù)出租辦公室http://facelessdolcevita.com/的一些稅金、租金和管理費(fèi)的月租金，每月交納?？罩梅慨a(chǎn)目前需繳納房產(chǎn)稅，登記價(jià)格為100×7×http://facelessdolcevita.com/÷12個(gè)月，一般來(lái)說(shuō)一年的房產(chǎn)稅是注冊(cè)價(jià)http://facelessdolcevita.com/。

③土地增值稅

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（以公司名義出售不動(dòng)產(chǎn)）比個(gè)人持有的不動(dòng)產(chǎn)多交一筆土地增值稅。差額繳納30-60的土地增值稅，其他與個(gè)人類似。

本次交易涉及的具體稅率及征收標(biāo)準(zhǔn)如下：

點(diǎn)擊查看清晰大圖（圖為北站茶館）

第六部分 劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)

雖然可以避免以公司名義買(mǎi)房，但按照限購(gòu)規(guī)定，房子屬于公司資產(chǎn)，也可以抵扣部分費(fèi)用。合理的經(jīng)營(yíng)方式可以避免稅費(fèi)，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。但是，仍然存在許多缺點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)：

①對(duì)公司資質(zhì)有要求

即使是“以公司名義”買(mǎi)房，對(duì)公司的具體資質(zhì)也是有要求的，比如公司存在的年限，比如公司的稅務(wù)狀況等等，如果時(shí)間不夠的話，你不能在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

②個(gè)人還需具備購(gòu)房資格

公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于企業(yè)，為法人財(cái)產(chǎn)。

③產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁瑣

企業(yè)購(gòu)房時(shí)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)繁瑣，不僅要辦理房管部門(mén)的過(guò)戶手續(xù)，還要辦理公司內(nèi)部的合法手續(xù)。財(cái)產(chǎn)歸企業(yè)所有。固定資產(chǎn)，在高級(jí)公司法的框架下，公司重大固定資產(chǎn)的處置必須經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)，可能需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。簡(jiǎn)而言之，公司內(nèi)部必須運(yùn)行一定的周期。

④有很多銷售限制

如果你想以公司的名義出售房子，你必須滿足兩個(gè)硬性條件：公司沒(méi)有債務(wù)，并且已經(jīng)繳納了應(yīng)繳的稅款。

不同于一般的商品房。公司名下的房子在出售前需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，而這兩項(xiàng)稅款需要公司每年繳納或自行申報(bào)。在不明真相的情況下糊里糊涂的老板自從買(mǎi)了房子，就再也沒(méi)有交過(guò)房產(chǎn)稅和土地使用稅。當(dāng)他再次出售時(shí)，他不僅要支付稅款，還要支付違約金。房屋落戶后，即可掛牌交易。

⑤交易成本太高

公司轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)比自然人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)承擔(dān)更多的稅收。除了現(xiàn)有的契據(jù)和印章賦予很高。除上述費(fèi)用外，還需繳納企業(yè)其他方面的其他稅費(fèi)。與自然人交易房地產(chǎn)相比，交易成本會(huì)非常高。

⑥如果公司有債務(wù)，則面臨凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

如果公司經(jīng)營(yíng)不善，有外債，房地產(chǎn)交易資金仍有可能被債權(quán)人追索，情節(jié)嚴(yán)重的可直接凍結(jié)。

最后，樓校長(zhǎng)需要提醒的是，投資需謹(jǐn)慎，尤其是以公司名義購(gòu)買(mǎi)時(shí)，更要注意風(fēng)險(xiǎn)。此外，從全國(guó)一線城市來(lái)看，商業(yè)公寓正處于輿論調(diào)控的風(fēng)口浪尖，而從深圳來(lái)看，它們也在打擊投機(jī)性需求。所以在決定是否采取行動(dòng)之前，最好權(quán)衡利弊。

買(mǎi)房前

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